江西银行公文造假评估竟骗过审批 ，向房企放贷1.14亿

央广网北京5月23日消息(记者吴喆华)据中国之声《新闻纵横》报道，近日，有江西萍乡的投资商向中国之声反映：江西银行监管的一笔1.14亿元信托贷款，已经逾期3年多无法收回。借款人涉嫌用虚假的项目容积率和土地面积做评估，骗取银行贷款，公安机关已经立案调查。

记者了解到，在对该项目的先后两份评估报告中，一份容积率是1.0，另一份则被修改成了2.6。最终，该土块的土地使用权以2.6的假容积率，评估出2.55亿的价值，借此获得了1.14亿元信托贷款。“假容积率”如何伪造?又怎样骗过层层审查?

江西省萍乡市“万新小城”项目(玫瑰园)从2003年至今，只开发了一期约30多亩的六栋楼，这个距离萍乡市政府不到一公里的项目，绝大部分土地闲置十多年，杂草的高度早已超过围挡广告牌。

距离萍乡市政府一公里的万新小城项目烂尾

开发商谢干才是万新小城项目的接盘者。2013年10月，他以1.91亿元的价格，从原股东王婷和刘幼平手中收购了万新公司。这1.91亿元也包括用万新小城项目土地抵押获得的1.14亿元信托贷款。谢干才说，原股东出具了“建设用地规划许可证”以及建设项目选址意见书，写明项目占地190.33亩，容积率是2.6，怎么算也是一笔稳赚不赔的生意。“建筑面积我们算了一下是32万9千多平，按照当时的市场价，应该有3个亿的利润空间。”

谢干才没想到，这个项目的土地证、规划许可证和容积率出了问题。2014年4月下旬，他带着编号2011-09-012的“建设用地规划许可证”，去房管部门办理“商品房预售许可证”，但是根本无法报建。“说是2.6的容积率不成立，土地没有190亩，这块土地08年就被重新调整了。”

早在2008年萍乡市政府就出台了新城区控制性详细规划，在万新公司受让的土地里，政府征用了部分道路和绿地后，剩余土地被分割为ABC三块总面积从190.33亩减少到142亩，三块土地的容积率被调整为1.8,1.8和1.4。这使得项目的建筑面积从32万多平米锐减至15.2万多平米，几乎宣布谢干才的投资计划失败。谢干才说，“花了这么多钱，等于我们之前对这个项目的计算还要承担1.14亿银行的债务，我们就每天找政府、银行，他们躲我们。”

萍乡市规划局局长吴瑞文向谢干才解释说，2011-09-012“建设用地规划许可证”因发证机关“经开区规划局”没有许可权利，又不按市政府的规划进行许可，所以此证无效。“07年成立新城区时，这个地方属于新城区，萍乡市政府有文件该区域范围内的规划许可权在市规划局，经开区规划局没权利做出许可。但它做出了，第一越权审批，第二它没有按规划、按照控制性详细规划做出许可，这个证肯定没用。”

萍乡市规划局答复2011-09-012“建设用地规划许可证”无可查编号

萍乡市经开区规划局越权审批，不按照控制性详细规划审批，混乱的建设用地规划，不仅令开发商上当，也给银行带来损失。记者调查发现，该土地在2006年的一份失效规划许可证竟然被评估公司采纳，以2.6的虚假容积率评估，最终获得1.14亿的信托贷款。如此明显的假材料，评估公司和银行为何视而不见?

在江西中磊出具的评估报告中，项目的容积率被变更。

万新公司该项目的土地曾被两家公司先后评估。萍乡市地源评估咨询有限公司(以下简称地源公司)2011年6月22日，以190.33亩，1.0的容积率做评估，做出估价为1.14亿元的评估报告。

银行一般会按照土地评估价值的五到七成进行放贷，要想贷款1.14亿就要把评估总值做高。8天后，另一家评估公司江西中磊房地产评估事务所(以下简称江西中磊)，对土地做出了估值2.55亿的报告。鼎元投资有限公司是实际借款方，股东王婷说，评估都是万新公司原股东刘幼平和万保贵两个人去做，“整个原始材料都是刘幼平提供给我们的，当时的法人万保贵去银行做的抵押贷款，我跟公安笔录里反复强调这些都是刘幼平经手的。”

对比两份报告，最大的不同是土地的容积率从1.0变成了2.6。记者发现，江西中磊出具的评估报告里依据的是2011年6月19日“经开区规划建设环保局”盖章的建设项目选址意见书，上面写明容积率是2.6，但这份选址意见书被萍乡市经开区建设工程技术管理中心复函称：“从未核发”，也就是说，容积率2.6的选址意见书是个“假公文”。目前，萍乡市公安局已经对刘幼平、万保贵涉嫌变造国家公文案、万保贵等人涉嫌骗取贷款案立案调查。

萍乡市经开区公安局复函称已经对万保贵等人涉嫌骗贷立案

蹊跷的是，容积率从1.0变造成2.6，逃过了多个部门的监管。按照当时的规定，土地评估报告要到国土局备案。经查，萍乡市国土局只对地源公司的报告进行了备案，而最终西藏信托采用江西中磊的评估报告，并没有在国土局备案。萍乡市国土局利用科一位林姓工作人员向万新公司财务总监解释，“如果它的价格符合市场价格，审核小组通过，局里备案这很正常，至于他用哪个报告向银行抵押，没有走国土局，我们怎么知道?”

江西中磊一位稂姓副总说，评估报告最终采纳2.6容积率是经过银行的同意。“第一次提交是1.0的(容积率)，第二次(原万新公司)自己拿过来的，说他们自己找关系去变更(容积率)，银行说按他们变更的就可以了，银行要去查档的，并不是我们要做多少，是银行那边确认要贷那么多。”

1.14亿资金从表面上看是西藏信托放款给江西鼎源投资有限公司。

记者：为什么以信托贷款的方式做?

王婷：这个就不太清楚了。

记者：西藏信托注册地在西藏跟你们有什么关系?

王婷：不知道，这也是银行提出来的吧。

实际上，西藏信托的这笔业务最开始由开封市商业银行出资，在放款的当天江西银行又开会决定把这笔信托受益权买回，江西银行才是实际的出资方。江西银行金融同业部张姓工作人员解释，“首先是开封银行投的，第二年我们受让受益权，企业融资有的通过表内信贷，有的通过融资。”

江西银行(原南昌银行)与江西鼎源与西藏信托签订贷后管理协议

银监会严禁信托企业向房地产企业发放流动资金贷款，这1.14亿资金属于“流动资金贷款”，江西鼎源投资有限公司实质是房地产企业，虽然该公司对工商登记信息做了变更，但其主营业务仍是房地产。

此前南昌银行铁路支行(南昌银行后更名为江西银行)曾拟发放1.2亿表内贷款，但这份表内贷款并未获得签批。2011年12月30日，江西银行层层审批同意受让西藏信托受益权。这一天，西藏信托与万新公司签订了抵押合同，并向鼎源公司发放贷款。同一天，萍乡市国土局发放了抵押土地的他项权证。

一位银行业内人士指出，这实际上就是政府、评估公司和银行之间“通气”，默许了“假容积率”，向房地产企业放款，规避监管。实际这1.14亿并未流入万新公司的开发项目，大部分是被万保贵用来购买新土地和偿还银行贷款本息。

据了解，萍乡市公安局开发区分局发现江西银行有违法发放贷款的嫌疑，因管辖权争议，正在层报上级部门。

1.14亿的贷款，在2013年12月28日到期，已经被江西银行划为“不良”。西藏信托为此起诉了鼎源公司和万新公司，要求偿还贷款，现已进入执行阶段。昨天，因案件中涉嫌经济犯罪，萍乡市公安局开发区分局向江西省高院商请停止执行。万新公司开发商谢干才说，公司不愿承担第三方担保责任，希望银监、公安等部门能够彻查其中贷款发放是否存在违规。“银行里面没有内鬼，不会参与这里面的配合，也不会把钱贷给以前的股东。要一查到底，要给我们一个说法，这个项目拖了么长时间，我损失惨重。”